IL RUOLO DELL'AMMINISTRATORE

Le attribuzioni dell'amministratore sono indicate dall'art. 1130 C.C. con un'elencazione che la dottrina ritiene esemplificativa e non tassativa. L'art. 1130 non rientra tra quelli espressamentequalificati inderogabili, con la conseguenza che il regolamento condominiale e l'assemblea possonoaumentare o diminuire i compiti dell'amministratore, restando nell'ambito della gestione della cosacomune.


Esecuzione delle delibere assembleari


L'amministratore deve impiegare, nell'esecuzione delle delibere, la diligenza del buon padre difamiglia, attivandosi per quanto occorra o sollecitando l'attività di terzi, ove necessario, avendo dimira lo scopo di tradurre in pratica la volontà dell'assemblea. Alcuni autori ritengono che l'amministratore debba eseguire le delibere solo se esse siano legittimee solo se riguardino le parti comuni e non i beni di proprietà individuale. Sul primo punto si ricorda che non possono riconoscersi all'amministratore facoltà superiori a quelledell'assemblea, con l'attribuzione di una funzione di riesame di legittimità, salvo casi macroscopici. In ordine all'esecuzione delle delibere che concernono beni individuali, si rileva che queste soloformalmente sono oggetto di volontà assembleare, essendo sostanzialmente atti unanimi convalore contrattuale e che pertanto l'attività svolta dall'amministratore in questi casi non rientra neisuoi compiti istituzionali, se non per la parte in cui la decisione inerente la proprietà individualecoinvolge direttamente il bene comune.


Osservanza del regolamento di condominio


Nell'ambito del potere-dovere di curare l'osservanza del regolamento di condominio,  l'amministratore può rivolgere inviti o diffide ai singoli condomini e può esperire, contro di essi, azioni giudiziarie.Anche in ordine all'osservanza, la giurisprudenza si è posta il problema della differenza tra clausoledel regolamento relative alle cose o parti comuni dell'edificio e clausole statuenti limiti ai poterie alle facoltà di ciascun condomino sulla parte di edificio di proprietà esclusiva, affermando chel'obbligo dell'amministratore, posto dall'art. 1130 C.C., si riferisce soltanto alle prime.Quando l'amministratore compia atti, nell'ambito del potere- dovere a lui riconosciuto di curarel'osservanza delle norme del regolamento, la successiva ratifica del suo operato, compiutadall'assemblea, ha efficacia retroattiva.


Disciplina dell'uso delle cose comuni e dei servizi


L'amministratore ha il potere di compiere tutto ciò che fa parte dell'ordinaria amministrazione.Può effettuare verifiche, eseguire lavori, stipulare contratti, fissare i criteri di utilizzazione internadegli impianti comuni.Per lo svolgimento di tali compiti, ha il diritto di detenere le chiavi dei locali che debbano essereusati dai condomini in condizioni di parità.Nell'ambito della gestione dei servizi comuni, l'amministratore deve occuparsi del serviziodi portierato, esercitando compiti di sorveglianza ed esplicando, nell'ambito di previsioni delregolamento, potere disciplinare sul portiere.


Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese


L'amministratore deve riscuotere i contributi che riguardano sia le spese ordinarie sia le spesestraordinarie. Per l'erogazione delle spese, le sue facoltà sono limitate alla manutenzione ordinaria, mal'amministratore gode di autonomia, non occorrendo al riguardo alcuna delibera assembleare.
L'amministratore può altresì stipulare i contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesaapprovata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizicomuni.Per la riscossione dei contributi, l'amministratore può, esibendo lo stato di ripartizione approvatodall'assemblea, ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il decreto ingiuntivo può essere chiesto nei confronti del condomino moroso, in base al preventivodelle spese approvato dall'assemblea, soltanto fino a che l'esercizio cui tale spese si riferiscono nonsia terminato. In caso contrario, l'amministratore dovrà agire in base al consuntivo della gestioneannuale.


Compimento degli atti conservativi


Alla norma contenuta nell'art. 1130, n. 4 C.C. deve darsi interpretazione estensiva, nel senso che,oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi alle singole parti comuni, l'amministratoreha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dell'edificio nel suo insieme.L'espressione atti conservativi non deve intendersi riferita alle sole azioni cautelari strictu sensu.L'amministratore può esercitare altre azioni, possessorie o petitorie. La giurisprudenza ha affermato che la disposizione del numero 4) dell'art. 1130 C.C. non vainterpretata nel senso che l'amministratore possa chiedere soltanto misure cautelari, bensì si riferiscea tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni.La possibilità dell'amministratore di agire in giudizio, per la tutela dei diritti inerenti alle particomuni dell'edificio, può esser fatta valere sia nei confronti dei condomini sia dei terzi.


Rendiconto


Alla fine di ogni anno, l'amministratore deve rendere il conto della sua gestione.La presentazione del conto non richiede particolari formalità, essendo sufficiente che esso, anchese non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendereintellegibili ai singoli condomini le modalità di impiego dei fondi, con enunciazione delle specifichespese.Non si richiede all'amministratore l'adozione di forme rigorose, analoghe a quelle prescritteper i bilanci delle società, purché la contabilità, con tutte le sue voci di entrata e di uscita, siacomprensibile per i condomini.Elementi qualificanti del rendiconto sono la chiarezza e l'elencazione specifica delle partite, chedevono essere tali da porre in condizione i condomini di compiere contestazioni non generiche dellesingole voci riportate, nonché l'indicazione dei criteri di ripartizione. Unitamente al conto, l'amministratore dovrà presentare i documenti giustificativi delle spese, alloscopo di rendere completo ed effettivo il controllo dell'assemblea.Una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato, l'amministratore può agire per ottenere ilpagamento delle somme risultanti da esso, senza essere ulteriormente tenuto a sottoporre all'esamedei singoli condomini morosi i documenti giustificativi delle spese adottate.


Altre attribuzioni dell'amministratore


Tra le ulteriori attribuzioni dell'amministratore, non indicate dall'art. 1130 C.C., devonoriconoscersi la custodia del registro dei verbali assembleari, di cui all'art. 1136 C.C., la tenutadella contabilità, sulla base della quale vengono redatti il preventivo delle spese e il consuntivodella gestione, l'aggiornamento dell'elenco dei condomini e dei rappresentanti di cui all'art. 67disp. att. C.C., la convocazione dell'assemblea ordinaria o straordinaria, la conservazione delladocumentazione condominiale e, in particolare, del regolamento di condominio.


Poteri dell'amministratore


L'art. 1133 C.C. non conferisce ulteriori poteri all’amministratore, poiché si riferisce aiprovvedimenti che lo stesso assume nell'ambito degli atti di ordinaria amministrazione o diesecuzione delle delibere assembleari.Il ricorso previsto dall'art. 1133 C.C. è facoltativo e non preclude l'esercizio dell'azione giudiziaria.Gli atti con i quali l'amministratore disponga opere sulla cosa comune, in eccesso ai propri poteri econ lesione dei diritti dei condomini, sono affetti da nullità assoluta.