FAQ


QUESTIONI SPINOSE

In una recente indagine abbiamo chiesto ai nostri lettori/visitatori di indicarci quali fossero i problemi più sentiti in materia di convivenza. Il 43% del campione intervistato ritiene che i comportamenti individualistici rappresentino un problema della vita in condominio.

I rumori (dalla musica al trapano, passando per i litigi), i lavori domestici (battitura dei tappeti, panni stesi) e i cattivi odori sono considerati problemi importanti per il 24% degli intervistati.

Molto sentita è anche la questione dell'occupazione ingiustificata degli spazi comuni (29%).

Come affrontare i piccoli e grandi problemi che mettono a dura prova la nostra sopportazione?

Applicare il buon senso è spesso la soluzione migliore. Ma a volte non basta. Esiste un regolamento condominiale che contiene disposizioni approvate a suo tempo dall'assemblea dei condomini, in materia di uso di spazi comuni e comportamenti da tenere.

A volte però c'è chi non le rispetta, tipo:

SPAZI COMUNI

Un edificio composto da tanti appartamenti è un misto di proprietà privata e proprietà comune. Se ogni condomino è infatti proprietario esclusivo del proprio appartamento, vi sono parti dell'edificio, che invece appartengono a tutti. Il terreno su cui sorge il palazzo, i muri maestri, il tetto, le scale, i pianerottoli, l'atrio, i cortili. Il loro uso, l'occupazione e la manutenzione, di questi spazi, deve essere condivisa tra i condomini.

PROBLEMI DI PARCHEGGIO

Se in uno spazio condominiale adibito a parcheggio, il numero di posti auto è inferiore a quello degli appartamenti, come bisogna regolarsi? Anche gli inquilini hanno diritto di occupare i posti? E chi ha più millesimi ha maggiori diritti?

Quando i posti nel parcheggio condominiale non sono sufficienti per assegnare almeno uno spazio a ciascun condomino, bisogna fare a rotazione. In sede di assemblea di condominio si dovranno stabilire turni di assegnazione che consentano a tutti i condomini di parcheggiare, indipendentemente dal valore millesimale della singola proprietà. Lo stesso va fatto per assegnare i posti particolarmente scomodi (per esempio un parcheggio sotto un albero).

L'inquilino, a meno che i suo contratto d'affitto non dica diversamente, ha gli stessi diritti del proprietario per quanto riguarda l'uso di beni e servizi comuni condominiali quindi non può essere escluso dall'assegnazione dei posti auto comuni, ma proprietario e inquilino di uno stesso appartamento non hanno entrambi diritto al posto: potrà goderne l'uno o l'altro.

SALVARE LA FACCIATA

Non è infrequente il caso di chi voglia installare un impianto di condizionamento che richiede il posizionamento di un'unità esterna in facciata. Siccome questa è considerata uno spazio comune a tutto il condominio, l'amministratore può negare il permesso? La facciata è parte comune dell'edificio, ma questo di per sé non impedirebbe di utilizzarla per collocarvi il condizionatore. E' possibile farlo a patto che non vengano compromesse la stabilità e la sicurezza del fabbricato, che venga preservato il decoro architettonico e che questo non impedisca agli altri condomini di godere della parte comune utilizzata. Tuttavia, alcune di queste eccezioni come quella del decoro, sono ampiamente opinabili: chiunque infatti potrà dire che la facciata è imbruttita dall'installazione dell'impianto. Oltre a ciò, se ne regolamento esistono espliciti divieti c'è il rischio di incorrere a contestazioni da parte di altri condomini.

 CHE FASTIDIO!

Per le dispute che riguarda no i comportamenti, il riferimento di massima è sempre quello del regolamento condominiale, ma a volte n on sufficiente. Vediamo in quali casi:

GIOCHI E PASSEGGINI

Il passeggino può essere lasciato nell'atrio? Quale comportamento può essere tollerato dagli altri condomini se nel regolamento non compare un divieto specifico?

Il passeggino non deve ostacolare o impedire ad altri l'uso degli spazi comuni. Se esiste il divieto di lasciare il passeggino nel portone i condomini non potranno comunque spostarlo di loro iniziativa, ma dovranno chiedere al proprietario di rimuoverlo.

I giochi sono un'altra questione controversa. I bambini hanno il diritto come tutti di utilizzare le parti comuni del condominio senza alterarne la destinazione né impedirne l'uso agli altri, quindi anche di giocare in cortile. Il gioco può essere disciplinato in modo da non recare disturbo, per esempio fissando nel regolamento condominiale gli orari in cui è consentito ed eventualmente vietando l'uso di palloni o biciclette, se non ci sono degli spazi che possono essere adibiti a quest'uso senza pericolo. Una delibera di questo tipo va approvata, in seconda convocazione, con il voto di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi.

Solo il regolamento contrattuale può vietare del tutto il gioco. Altrimenti è possibile stabilire un divieto esplicito con una delibera votata all'unanimità.

DOVE METTERE FIDO

se si vuole affittare un appartamento ad una famiglia che possiede un cane, ma il regolamento condominiale vieta gli animali nel condominio, come ci si deve regolare?

Il regolamento può impedire di alloggiare o far circolare animali domestici negli spazi comuni, per esempio in ascensore, per ragioni igieniche o di convivenza.

Per il divieto di avere animali all'interno di aree private è però necessario che ci sia una delibera dell'assemblea adottata all'unanimità, oppure che il divieto sia contenuto in un regolamento contrattuale. Si tratta di un documento, normalmente predisposto dal costruttore, accettato dagli acquirenti al momento dell'acquisto dell'immobile. In mancanza di un'approvazione unanime, questo tipo di disposizioni nel regolamento non hanno valore.

ABBATTERE LE BARRIERE

Se in uno stabile abitano persone anziane o con disabilità motoria, può arrivare prima o poi il momento di discutere dell'abbattimento di barriere architettoniche, per agevolare gli spostamenti di questi condomini.

Servono maggioranze speciali per approvare lavori di questo tipo? In questo caso più che in altri bisogna ricordarsi che cosa significa vivere in una comunità ed essere solidali con quanti si trovano ad affrontare delle difficoltà. Le barriere architettoniche sono un ostacolo alla vivibilità non solo dei disabili, ma anche di coloro che hanno ridotte capacità di movimento. Tutti possono agire per chiederne la rimozione, non è necessario quindi che la richiesta provenga da una persona disabile.

Per agevolare l'approvazione di interventi volti a eliminare le barriere architettoniche, la legge 13 del 1989 prevede che queste decisioni possano essere approvate dall'assemblea, in seconda convocazione, con la maggioranza di un terzo dei condomini e almeno un terzo del valore del condominio, invece dei due terzi previsti dal Codici Civile per le innovazioni. La richiesta di installare l'impianto di ascensore è tra quelle più frequenti. La Cassazione ha ritenuto che questo tipo di intervento rientri pienamente tra quelli che possono essere approvati con maggioranza ridotta.