Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore di condominio è figura tutt’altro che burocratica. È il custode della cosa comune, il tramite tra la volontà assembleare e la realtà operativa, il garante del rispetto del regolamento e delle norme di legge.
Le attribuzioni di legge
L’art. 1130 del Codice civile elenca i compiti dell’amministratore con un’enumerazione che la dottrina maggioritaria ritiene esemplificativa e non tassativa. Tra gli obblighi più rilevanti: eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria; compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali, del registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità; conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione.
La diligenza richiesta
L’amministratore deve impiegare nell’esecuzione del proprio mandato la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c., richiamato dalla disciplina del mandato applicabile per estensione). Ciò significa attivarsi tempestivamente, sollecitare l’azione di terzi ove necessario, sempre con l’obiettivo di tradurre in pratica la volontà dell’assemblea nel rispetto della legge.
I poteri di vigilanza
Nell’ambito del potere-dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale, l’amministratore può rivolgere inviti e diffide ai singoli condòmini ed esperire azioni giudiziarie nei loro confronti. Può altresì compiere tutto ciò che fa parte dell’ordinaria amministrazione: effettuare verifiche, far eseguire lavori urgenti, stipulare contratti per servizi, fissare i criteri di utilizzazione interna degli impianti comuni.
I doveri di trasparenza
L’art. 1129 c.c., come novellato dalla Legge n. 220 del 2012 e successive integrazioni, ha rafforzato gli obblighi di trasparenza dell’amministratore. In particolare, ai sensi del comma 2, all’atto dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, i locali ove si trovano i registri condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione.
La nostra interpretazione del ruolo
Per Condominiocasa, l’amministratore non è un mero esecutore di delibere o un compilatore di bilanci. È un mediatore di interessi che convivono nello stesso stabile, un facilitatore della convivenza civile, un presidio della legalità nella gestione del patrimonio comune.
Vi sono momenti in cui occorre fermezza: un condòmino moroso che blocca la cassa comune, un abuso edilizio sulle parti comuni, una delibera viziata da impugnare. E momenti in cui occorre ascolto: una famiglia in difficoltà economica temporanea, un condòmino anziano in solitudine, un dissidio di pianerottolo da disinnescare prima che degeneri.
La sintesi di questi due atteggiamenti, modulati con sensibilità, è ciò che distingue un buon amministratore da un semplice contabile.
Ogni decisione passa dalla trasparenza dei numeri, dalla legittimità delle procedure, dalla chiarezza del linguaggio. Nessun bilancio criptico, nessuna convocazione ambigua, nessun contratto opaco.